Le rendement brut : formule de base
Formule : Rendement brut = (Loyer annuel / Prix d'achat) × 100
Exemple : Appartement acheté 180 000 €, loyer mensuel 850 €
Rendement brut = (850 × 12 / 180 000) × 100 = 5,67%
Le rendement brut est rapide à calculer mais ne reflète pas la réalité car il ignore toutes les charges.
Le rendement net : la vraie rentabilité
Formule : Rendement net = ((Loyer annuel - Charges annuelles) / Prix de revient total) × 100
Les charges à déduire :
- Charges de copropriété non récupérables
- Taxe foncière
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Frais de gestion locative (6-10% du loyer)
- Provision vacance locative (1 mois/an = 8,3%)
Exemple de calcul complet
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 180 000 € |
| Frais de notaire (8%) | 14 400 € |
| Travaux | 5 000 € |
| Prix de revient total | 199 400 € |
| Loyer mensuel | 850 € |
| Loyer annuel | 10 200 € |
| Taxe foncière | 800 € |
| Charges copropriété | 1 200 € |
| Assurance PNO | 200 € |
| Gestion (7%) | 714 € |
| Vacance (1 mois) | 850 € |
| Charges totales | 3 764 € |
| Rendement net | 3,23% |
Le cashflow locatif
Le cashflow mensuel indique si votre bien s'autofinance :
Cashflow = Loyer - Mensualité crédit - Charges mensuelles
Un cashflow positif signifie que votre locataire rembourse intégralement le crédit ET génère un excédent. C'est l'objectif de la stratégie "investissement autofinancé".
Le rendement net-net (après fiscalité)
Le rendement net-net déduit en plus la fiscalité sur les revenus locatifs :
- Régime micro-foncier : abattement forfaitaire 30%, applicable si loyers < 15 000€/an
- Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements (LMNP)
- LMNP au réel : permet d'amortir le bien sur 30 ans, réduisant fortement la fiscalité
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