Qu'est-ce que le LMNP ?
Le LMNP s'applique à tout propriétaire qui loue un logement meublé et dont les revenus locatifs n'excèdent pas 23 000€/an ou 50% de ses revenus globaux. Au-delà, on passe au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Micro-BIC vs Régime réel : comparatif 2026
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond recettes | 77 700 €/an | Pas de plafond |
| Abattement | 50% forfaitaire | Charges réelles déduites |
| Amortissement | Non | Oui (bien + mobilier) |
| Comptabilité | Simplifiée | Expert-comptable conseillé |
| Avantage | Simple, seuils modestes | Optimal pour grands projets |
L'amortissement LMNP réel : le super-pouvoir fiscal
Au régime réel, vous pouvez amortir :
- Le bien immobilier : 3,33% par an (durée 30 ans) sur 80% de la valeur (hors terrain)
- Les travaux : 10 à 20% par an selon la nature
- Le mobilier : 20% par an (durée 5 ans)
Exemple : Appartement 200 000 € (dont 160 000 € hors terrain)
Amortissement annuel : 160 000 × 3,33% = 5 328 €/an
Si loyers nets = 5 000 €/an → Résultat fiscal = 0 € → Pas d'impôt !
Conditions du logement meublé
Pour être qualifié de "meublé", le logement doit comprendre selon le décret du 31 juillet 2015 :
- Literie complète (couettes, couvertures)
- Cuisine équipée (plaques, réfrigérateur, vaisselle)
- Table et sièges, rangements
- Luminaires, matériel d'entretien ménager
Évolutions LMNP 2026 à surveiller
Des discussions législatives sont en cours pour limiter l'amortissement LMNP lors de la revente (réintégration de l'amortissement dans la plus-value). À date de publication, le régime 2026 reste intact.
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