| Situation | Avant renégociation | Après renégociation | Économie mensuelle |
|---|---|---|---|
| 200 000 € / 20 ans / 4,5 % | 1 265 €/mois | 1 142 €/mois (3,4 %) | 123 € |
| 300 000 € / 20 ans / 5 % | 1 979 €/mois | 1 713 €/mois (3,4 %) | 266 € |
| 250 000 € / 25 ans / 4,5 % | 1 389 €/mois | 1 241 €/mois (3,4 %) | 148 € |
La règle du 1% : mythe ou réalité ?
La règle classique dit que le rachat est rentable si le différentiel de taux est d'au moins 1 point. C'est une simplification. Il faut calculer le gain d'intérêts restants, déduire les frais (IRA + frais de dossier + hypothèque), puis diviser par la durée restante pour trouver le point mort.
Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA)
L'IRA est plafonnée légalement à 3% du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts au taux du prêt. Certains contrats prévoient une exonération (revente du bien, mutation professionnelle). Négociez-les lors d'une renégociation avec votre propre banque.
Calcul du point mort
Point mort = Total des frais / Économie mensuelle d'intérêts. Si votre nouveau taux économise 150€/mois et les frais totaux sont 4 500€, le point mort est à 30 mois. Rentable si vous gardez le bien plus de 30 mois.
Renégociation vs rachat externe
Renégociation avec sa banque : plus simple, moins de frais, mais la banque n'est pas obligée d'accepter. Rachat externe : vous passez à un concurrent. La banque actuelle est obligée de vous laisser partir mais perçoit les IRA. Souvent plus avantageux malgré les frais.